Mon amie Anne Laferrère, qui travaille notamment sur l'économie du logement, vient de publier sous ce titre un court article dans Le Monde de l'économie. Je vous le livre tel quel, suivi de quelques remarques personnelles :
A écouter ou lire certains, régler la question du logement est simple. Pour les uns il suffit de décréter un droit au logement ou la mixité sociale, pour d'autres il n'y a qu'à construire des logements sociaux, pour d'autres encore il faut régulariser les sans-papiers, revaloriser les barèmes des aides, ou bloquer les loyers. Les idées, presque toujours généreuses, fusent. Aucune pourtant n'est aussi efficace qu'il y paraît.
Droit au logement ? Mais à quel logement ? Un cinq-pièces dans le Marais pour tous les Parisiens ? Avec un petit jardin de préférence, et pas cher... Il faut avouer que la notion n'a pas de sens précis. Mixité sociale : que veut-on mélanger ? Les gros et les maigres, les ouvriers et les cadres, les familles et les célibataires... L'honnêteté oblige à dire que ce n'est pas ça qui est difficile. Ne s'agit-il pas en fait d'intégrer certains immigrés récents pauvres, aux pratiques culturelles différentes, et d'autres descendants d'immigrés anciens, surreprésentés parmi les jeunes chômeurs ou délinquants ? Régulariser tous les sans-papiers ? Il serait alors plus économique de supprimer les papiers d'identité pour tout le monde...
Revaloriser le barème des aides personnelles au logement ? Actuellement quelque 47 % des locataires reçoivent une allocation, c'est énorme et coûte 13,7 milliards d'euros par an. Par ailleurs, plusieurs études ont montré qu'augmenter la demande d'un type de parc pour lequel l'offre réagit peu fait monter les loyers, et que les aides sont en partie captées par les bailleurs. In fine, elles augmentent le prix des terrains, et profitent donc à leurs propriétaires. Ce qui rend d'autant plus coûteuses les aides personnelles aux plus démunis.
Bloquer les loyers et protéger davantage les locataires ? C'est à terme le tarissement assuré de l'offre locative. La pénurie est exacerbée au lieu d'être comblée, avec son cortège d'inégalités entre locataires en place profitant de loyers devenant dérisoires et jeunes familles mal logées en attente. La mobilité résidentielle est affectée, le marché noir se développe. On a écrit à juste titre que le blocage des loyers d'après la première guerre mondiale avait été plus dommageable pour le parc de logements que les destructions des deux guerres !
Construire des logements sociaux ? C'est mieux ciblé que les aides tous azimuts et a le mérite de mettre directement en place une offre nouvelle. Rappelons néanmoins que le rythme de la construction reste soutenu en France. Il est surprenant de voir que nous construisons chaque année depuis cinquante ans des dizaines de milliers de logements de plus que le Royaume-Uni par exemple, pour une population comparable : en 2002, l'écart est de 151 000, sur 334 000, au profit de la France, il est de 74 000 avec l'Allemagne, dont la population est pourtant d'un tiers supérieure. Par ailleurs, près de la moitié des locataires français vivent dans le secteur social, soit 17 % des ménages. Or, il est inutile de subventionner la construction de logements pour la classe moyenne : les aides ne font qu'augmenter les prix. L'offre ne manque que pour les ménages les plus pauvres. C'est sur ce segment qu'il faut concentrer l'effort.
Or les conditions d'attribution des logements sociaux sont notoirement opaques et reproduisent certains aspects de l'attribution autoritaire en cas de blocage des loyers. Les conditions d'éligibilité à un logement HLM sont telles que 65 % des ménages peuvent y prétendre. Seule une faible fraction des éligibles peut donc être élue. Tout naturellement, au fil des années, les meilleures HLM deviennent occupées par les locataires les plus aisés qui n'y restent que si le logement est agréable. Par un phénomène de filtre naturel, les ménages les plus modestes, qui n'ont pas le choix du secteur privé ou de la propriété, se retrouvent concentrés dans les quartiers les moins valorisés. Les HLM ne bénéficient pas, au final, aux ménages les plus pauvres : fin 1996 (date de la dernière étude précise, mais la situation ne doit pas avoir radicalement changé), 35 % du bénéfice financier que les ménages retirent du fait de se loger dans le parc social plutôt que dans le parc privé allait à des ménages appartenant à la moitié la plus riche de la population.
Un moyen d'y remédier est de rendre les loyers HLM fonction des revenus de l'occupant. Actuellement on rentre en HLM quand ses revenus sont en dessous d'un certain seuil, mais on y reste à vie à un loyer indépendant de son revenu. L'équité demande que le loyer soit fonction du revenu et rejoigne progressivement le loyer du marché local à partir d'un certain niveau de rémunération. On ferait d'une pierre deux coups : équité (puisque actuellement, à revenu égal, les uns bénéficient de loyer subventionné, les autres pas) et mixité - un loyer plus élevé inciterait au départ et libérerait des places et des ressources pour les plus pauvres qui attendent des logements sociaux, à Paris en particulier.
Surprise (?) : je suis d'accord ! La politique du logement est un remarquable exemple des dérives que connaissent souvent les aides concues initialement à l'usage des plus défavorisés. Passons sur les débats qui se posent en amont (pourquoi subventionner les loyers par exemple et pas l'alimentation ?), et concentrons-nous sur la mise en oeuvre. Il faut le dire et le répéter, ce ne sont pas les pauvres qui font gagner les élections, mais les classes moyennes (en mon sens, pas en celui du premier ministre). Pour attirer leur vote, chaque parti ou candidat doit leur promettre des cadeaux---avez-vous remarqué l'usage que nos dirigeants font de la prime pour l'emploi ? C'est ainsi que les images de l'Abbé Pierre dans les bidonvilles durant l'hiver cruel de 1954 servent de prétexte et symbole pour arriver aux chiffres cités par Anne Laferrère. Quel sens y a-t-il à un programme de subventions au logement qui couvre la moitié de la population ? Ou, pour aller plus loin, pourquoi faut-il que la Sécurité Sociale assure les classes moyennes, et pas le secteur privé ? Il y a des réponses, de qualité variable ---"parce que la santé, ou le logement, ou l'information, n'a pas de prix" n'est pas très bien placé, vous l'aurez deviné. Bien sûr, la dynamique propre d'un ministère (du logement) qui cherche à maintenir ou à accroître son espace vital joue un rôle important ; et il est aussi vital pour ceux qui s'intéressent sincèrement au logement des plus pauvres de faire en sorte que l'électeur médian voie aussi un enjeu personnel dans ces programmes, afin qu'il accepte mieux dei les financer. L'ennui de cette dynamique, c'est que le coût budgétaire du moindre programme "destiné à aider nos citoyens les plus défavorisés" explose inévitablement. Peu importe, me direz-vous : on prend à Pierre pour donner à Jacques, ce n'est qu'un choix politique qui peut se justifier. Pas tout à fait : chaque "transfert" de ce genre a en fait un coût irrecouvrable, que les économistes appellent le "coût des fonds publics". Il prend en compte les coûts directs (d'administration, de gestion, de temps perdu à remplir des formulaires, etc), mais surtout le fait que lorsque Pierre est taxé pour financer Jacques, l'un et l'autre modifient leur comportement pour réduire le montant d'impôt qu'il doit payer (pour Pierre) ou accroître la subvention dont il bénéficie (pour Jacques). Je ne parle pas ici de fraude fiscale, mais simplement des changements de comportement (offre de travail, épargne, achat de logement...) induits par le transfert.
Ce coût des fonds publics varie beaucoup avec le programme considéré, mais on retient généralement un ordre de grandeur de 25 à 30%. En prenant cette évaluation grossière, on peut dire que la dérive des programmes d'aides au logement donne lieu à une "perte sociale" de plusieurs milliards d'euros par an. Ce n'est pas rien...
Avez-vous la moindre idée de ce que coûterait, en pratique, le travail induit par l'alignement d'un loyer sur les revenus de l'occupant ? Avez-vous simplement réfléchi à ce qu'impliqueraitr la mise en oeuvre d'une telle idée en pratique ?
A qui donneriez-vous le pouvoir de contraindre une personne à déclarer ses revenus ? Comment controleriez-vous les déclarations de sorte à dissuader la fraude ? Au fait, ledit occupant ne déclare-t-il pas déjà ses revenus à une entité qui contrôle déjà sa déclaration de revenus et peut d'ailleurs le contraindre à reverser telle ou telle partie de ses revenus sur telle ou telle ligne de crédit ?
Vous espérez sincèrement transférer à côut nul le travail de l'administration fiscale vers les offices HLM ? Ou espérer vous contraindre une entité de droit privé à refaire un travail fait par ailleurs par l'administration ?
Rédigé par : Brmf | 11 octobre 2005 à 01:24
vous ne mentionnez pas l'aide au logement étudiant qui est fonction des ressources des étudiants et non de leurs parents. j'aimerai comprendre l'intérêt de donner 150 euros par mois à des étudiants dont les parents donnent un argent de poche proche du smic ? si vous trouvez une justification... il me semble que prendre en compte le revenu des parents éviterait bien des gaspillages tout en restant juste.
Rédigé par : ito | 11 octobre 2005 à 03:22
Merci pour ce billet fort intéressant. Effectivement, la politique du logement est en France à l'image de tout ce qu'on fait : une série de mesures de bonnes volontées calcifiées en une couché épaisse d'absurdités inextricables.
Les allocations logement en sont un exemple frappant : les étudiants riches qui sont logés dans de grands appartements en touchent plus que ceux qui sont pauvres et sont logés dans des taudis misérables.
Pourquoi ne pas interdire aux propriétaires de choisir leurs locataires, quitte à faire assumer à l'État le risque - social - que le locataire ne paye pas ? On faciliterait les expulsions, l'État s'engageant à trouver une solution pour chaque expulsé. La location deviendrait fluide, laisser vide son appartement ne serait plus avantageux. A certains égards, le marché du logement ressemble au marché de l'emploi : insiders et outsiders, rigidités...
Rédigé par : bliblo | 11 octobre 2005 à 05:42
* Brmf : tout le système d'aides au logement est conditionné aux revenus de l'occupant depuis fort longtemps ; la formule dépend du loyer, de la composition familiale, de la zone d'habitation et du revenu. Je peux vous envoyer les programmes de mes articles avec Guy Laroque si vous voulez---je ne parle pas toujours que de choses dont je n'ai aucune idée, pour reprendre votre aimable formule. Je ne vois donc pas d'obstacle pratique majeur à ce que les loyers HLM dépendent du revenu.
* ito : il y a effectivement nombre de familles des classes moyennes-supérieures qui bénéficient deux fois des aides au logement : 1) les enfants étudiants la recoivent 2) les parents investissent dans des logements bon marcjé qui donnent droit à l'aide, dont une partie est donc capitalisée dans les loyers... ainsi va la démocratie sociale.
Rédigé par : Bernard Salanie | 11 octobre 2005 à 10:10
N'hésitez pas à envoyer vos programmes d'articles, en effet. Je serais effectivement curieux de voir comment vous expliquerez la différence entre la modulation des aides au logement et la modulation des loyers et comment elle compense l'inconvénient de devoir déclarer ses ressources exactes et complètes au bailleur, lequel devient libre de se faire rémunérer la transmission de cette information : l'adresse e-mail donnée est tout à fait valide.
Rédigé par : Brmf | 11 octobre 2005 à 12:12
Petite remarque à peu de chose près hors sujet. Anne Laferrère remarque avec raison : qu’ "il serait alors plus économique de supprimer les papiers d'identité pour tout le monde..." que de régulariser les sans-papiers. En effet, comment fait un sans-papiers pour vivre ? Soit il travaille au noir (le plus souvent pour un compatriote régulier, qui oublie de le payer) soit, comme mon amie, il travaille avec les papiers de quelqu'un d'autre. Une même personne peut faire travailler avec sa carte de séjour une dizaine de personnes (contre rémunération, bien entendu, de 100 à 300 euros par mois) et donc offrir à la collectivité 10 fois plus de cotisations chômage, retraite et tutti quanti. L'État, on s'en doute s'en accommode très bien, les contrôles sont rares, les sanctions encore plus.
Ma compagne n'a en échange strictement aucuns droits. L'A.M.E ? Les conditions d'obtentions sont telles que la plus grande part des sans-papiers n'en bénéficient pas.
Je passe sur le fait, que tous le monde, des fonctionnaires en passant par les avocats et les immigrés régularisés mentent, profitent, arnaquent, volent les sans papiers, pour conclure sur le fait, que oui, en effet, mieux vaut ne pas régulariser les sans-papiers, économiquement ce serait absurde, laissons les crever.
Rédigé par : setim | 12 octobre 2005 à 13:45
* Brmf : nos programmes de simulation sont sur http://www.crest.fr/pageperso/lei/salanie/salanie.htm, amusez-vous bien. Ce qui compte, c'est que les occupants de HLM paient un loyer qui croisse avec leurs revenus ; mais cela ne suppose même pas que le bailleur (l'OPHLM en l'occurrence, un organisme public) les connaisse, il suffirait qu'une administration qui les connaît établisse un tel mécanisme. Et d'ailleurs, ne faut-il pas déjà déclarer ses revenus à l'OPHLM pour avoir accès à un de leurs logements ?
* setim : "mieux vaut ne pas régulariser les sans-papiers, économiquement ce serait absurde, laissons les crever". Il y a une position philosophique du "libéral cohérent" là-dessus : la liberté de circulation des personnes ne devrait être limitée que par des nécessités d'ordre public. La baisse induite des salaires des qualifications que les immigrés concurrencent le plus est alors la conséquence inévitable, mais éthiquement secondaire, d'un principe de liberté d'ordre supérieur. C'est très respectable, mais politiquement inconcevable de nos jours---même aux Etats-Unis, terre d'immigration par execllence, il y a sûrement des profs d'économie qui regrettent que des immigrés leur piquent leurs postes :-) A partir de ce constat, on rentre dans le domaine des compromis qui fâchent. Personnellement, je pense que la France a une attitude trop restrictive, et même déshonorante dans son traitement des immigrés. Mais dès qu'on admet un niveau quelconque de restrictions, il serait incohérent de ne pas les faire respecter. La politique la plus lâche est celle qui consiste à sous-entendre "venez chez nous discrètement, puisque nous avons besoin de main-d'oeuvre sous-payée dans certains secteurs (agriculture, textile...), vous aurez quelques années de galère en attendant la prochaine régularisation". Ca vous rappelle quelque chose ?
Rédigé par : Bernard Salanie | 12 octobre 2005 à 21:36
Il y a deux semaines, je servais encore cette fourchette de 25%-30% pour le coût des fonds publics à mes étudiants, mais --- c'est gênant --- je ne sais pas de quelle étude elle provient. Pouvez-vous me préciser une référence?
P.S. Compte tenu de l'importance de cette fourchette pour les gens de Toulouse, il devraient faire une étude annuelle pour en suivre l'évolution (pas de raison que ce coût soit stable).
Rédigé par : Patrick González | 12 octobre 2005 à 22:05
Patrick : il n'y a pas "un" coût des fonds publics. Dans la mesure où ce coût dépend dans une large part des distorsions de comportement qu'il entraîne, et que celles-ci varient avec l'élasticité desdits comportements, il y a autant de coûts des fonds publics que de types de transactions taxées. Dans mon livre de fiscalité (chez Economica, p 61, ou chez MIT Press en anglais, p 55), je donne par exemple des formules pour un impôt sur un bien , avec un exemple purement illustratif. Il y a eu des taxes assez bêtes pour avoir un coût des fonds publics supérieur à 100%, d'autres qui ont un coût négatif (par exemple une taxe optimale sur le carbone). Les évaluations sérieuses utilisent des models CGE, de nombreux Hollandais en font (Bovenberg...) ou Shoven-Whalley, etc. Le chiffre de 30% n'est qu'un ordre de grandeur raisonnable.
Rédigé par : Bernard Salanie | 13 octobre 2005 à 22:29
Pour brfm : en complément aux réponses de B. Salanié, l’injustice que je dénonce est si flagrante que les surloyers avaient été créés pour la corriger. Mais d’une part ils sont facultatifs quand les ressources excèdent le plafond de moins de 40%. D’autre part ils sont très faibles. Les bailleurs Hlm sont aussi peu incités à les réclamer car ils doivent en reverser une partie à l'Etat. En 1996 (c'est la date de l’étude que j’avais menée avec D. le Blanc et R. Pigois, Economie et Statistique, 1999, 328, p.55), on dénombrait seulement 200 000 ménages résidant en Hlm déclarant payer un surloyer, et 20% seulement des locataires Hlm des trois plus hauts déciles (c'est-à-dire des 30% des ménages les plus aisés en revenu) y étaient soumis. Les surloyers se montaient à 720 millions de F, soit 110 millions d'euros. Nous avions comparé ce montant avec le gain estimé à vivre en hlm pour les ménages des 4 plus hauts déciles de revenu (les 40% les plus riches) : en ne prélevant que la moitié de ce gain on aurait obtenu 4,4 milliards de F soit 670 millions d'euros.
En faisant un calcul de coin de table, si le loyer à Paris est actuellement de 18 € du m² et 3 fois moins en Hlm, soir 6€ , le surloyer officiel est de 3€ du m² pour un revenu qui dépasse le plafond de 80%, c’est-à-dire de 45 702 € pour deux personnes en 2003... A ce niveau de revenu, on se loge donc pour 9€ en hlm, moitié moins qu’en secteur libre. Est-il vraiment utile que la collectivité subventionne ce type de ménages ?
Nous émettions en 1999 l'idée que les surloyers soient augmentés et surtout que leur couverture soient généralisée. Je pense aujourd'hui que ce n'est pas suffisant. C'est la règle de fixation des loyers hlm qui doit être revue dans son ensemble. Après tout les aides personnelles au logement sont bien fonction des revenus.
Pour bliblo : une assurance automatique impayé par l’Etat est ... une forte incitation pour le locataire à ne pas payer... Aléa moral est le nom savant qu’on donne à cette tendance bien naturelle (voir là encore un livre de BS !). Mais vous avez raison de souligner que le propriétaire n’est pas incité à louer s’il n’est pas sûr de percevoir un loyer et si les procédures en cas de locataire indélicat sont longues et coûteuses.
Pour améliorer le fonctionnement du marché locatif privé, indispensable (tout le monde ne peut pas être propriétaire) je suggèrerais de favoriser l'information réciproque des bailleurs et des locataires (trop fragmentée, pas claire). Pourquoi pas un site du genre eBay pour les logements, avec notation des vendeurs/bailleurs et des acheteurs/locataires ? Utopique sans doute. Mais il est actuellement encore bien dificile de trouver sur internet des niveaux de prix et de loyers et les disponibilités localisés par quartiers. Comment espérer que le marché fonctionne sans ces informations de base ?
Pour Setim : ma boutade sur les papiers d’identité ne prétend pas résoudre ce problème difficile qui dépasse de beaucoup mon petit article. Elle était une réaction à une déclaration bien intentionnée entendue à la radio après les incendies à Paris : « régularisons les sans papiers », comme si c’était la solution miracle au problème du logement.
Rédigé par : Anne Laferrère | 14 octobre 2005 à 05:14
Très bon sujet et excellent papier. Il en faudrait plus souvent pour expliquer les principes économiques de base ! Notez aussi qu'avec le boum de l'immobilier et le décalage dans l'ajustement des loyers, le problème va continuer à s'aggraver.
A part le point sur les HLM, les conclusions sont pessimistes : « le coût budgétaire du moindre programme "destiné à aider nos citoyens les plus défavorisés" explose inévitablement. » C'est sans doute vrai en France dans la pratique, mais en principe il est possible d'administrer un programme de subventions avec un seuil de revenu suffisamment bas. Comment font les pays nordiques en la matière ?
Rédigé par : Aloysius | 15 octobre 2005 à 06:37
Bernard: Les gouvernements prennent une myriade de décisions à chaque année -- subventionner à droite, taxer à gauche et bâtir une statue quelque part. S'il fallait qu'ils emploient un modèle CGE à chaque fois (je doute que ces modèles soient vraiment «sérieux»), cela serait la paralysie. Je sais qu'ici (au Québec), les seuls modèles qui existent et qui sont occasionnellement employés (que pour valider des décisions déjà prises...) sont des modèles d'input-output datant d'une trentaine d'années... Par ailleurs, si on observe plusieurs coûts des fonds publics, c'est que quelqu'un ne maximise pas quelque part... Le coût des fonds publics est certainement moins dispersé que tu le suggères (rien n'est plus fongible que l'argent et la loi d'un seul prix doit s'appliquer). Le fait que les taxes pigouviennes (taxes sur le carbone) peuvent rapporter des fonds n'a pas rapport : comme toute les valeurs d'intérêt, c'est le coût marginal des fonds publics qui importe et celui-ci est, par définition (on taxe à la marge là où c'est le moins dommageable), unique.
Suppose que la municipalité veuille dépenser 200 000 euros pour construire une jolie place visant à améliorer la vie dans mon quartier (exemple vécu), est-ce que cela vaut la peine? Pour donner une réponse vaguement intelligente à cette question, il me faut, pour reprendre tes termes, «un ordre de grandeur raisonnable» du coûts des fonds publics. Qu'est ce qui te rends si confiant que 30% est un ordre de grandeur «raisonnable» ? Pourquoi pas 5% ou 70% ? Cela change pas mal le verdict qu'on peut donner face à certaines interventions de l'État.
P.S. Le commentaire sur Toulouse était une plaisanterie...
Rédigé par : Patrick González | 15 octobre 2005 à 18:19
Petite remarque au passage : il semble juste de faire dépendre le loyer des hlm du revenu, mais est-ce que ça ne va pas encore allourdir le taux marginal d'imposition qui est déjà élevé pour les bas revenus ?
Rédigé par : Antoine belgodere | 16 octobre 2005 à 05:56
PS : le lien sur la page du crest ne marche pas (chez moi en tout cas)
Rédigé par : Antoine belgodere | 16 octobre 2005 à 05:57
* Patrick : il est parfaitement exact qu'à l'öptimum social", les taux et assiettes des différents impoôts devraient être fixés de manière à égaliser les CMFP. Mais les gouvernements n'optimisent pas, ou en tout cas ils optimisent une fonction qui n'est pas le fruit d'une décision unanime. Si Silvio Berlusconi gouverne l'Italie pour son enrichissement personnel (pure hypothèse bien sûr...), alors les CMFP évalués par les économistes lui sont parfaitement indifférents. Pour comprendre la structure des CMFP actuels, il est sans doute plus fructueux d'étudier le jeu des groupes de pression.
* Aloysius : les pays nordiques étaient allés très loin dans cette direction, et ont rebroussé chemin dans les années 1980 après une très dure crise budgétaire. Je ne dis pas qu'il est impossible (et je pense qu'il est très souhaitable) de créer des transferts réservés aux plus pauvres ; mais lorsque le gouvernement est faible, il est difficile d'éviter que ces programmes débordent leur cadre initial.
* Antoine : je pense que la dépendance des loyers HLM aux revenus évoquée par Anne concernerait les classes moyennes, pas les bas revenus ; et le taux marginal d'imposition des classes moyennes est le plus bas de l'échelle des revenus.
Rédigé par : Bernard Salanie | 16 octobre 2005 à 12:42
Le problème du logement en France est l'une des quatre constantes qui caractèrisent la société française depuis au moins le XIX : - démographie stagnante, pénurie de logements, médiocrité des salaires... et démesure des profits. Quant va-t-on en finir avec le scandale de l'immobilier, qui est inhérent avec celui du pouvoir de la propriété privée ?
Rédigé par : oncle | 27 octobre 2005 à 13:32
Bonjour,
Ici Bruxelles,
J'espère que cette bouteille à la mer ne restera pas sans suite tant il est sûr que votre article (et ses "petits") m'a mis en joie...
En effet, de mon côté, je me triture aussi les méninges sur ce qu'on peut résumer comme étant la problématique des coûts locatifs et de l'interventionnisme de l'Etat dans ce cadre et j'ai eu plaisir à découvrir que nos pensées ont plusieurs fois suivi les mêmes chemins.
Je crois, comme vous aussi j'ai cru comprendre, que c'est sur l'offre des logements aux plus pauvres qu'il faut se concentrer.
Pour moi, l'idée fondatrice à retenir est que la possibilité de se loger décemment est un droit de base, un attribut de la dignité humaine, un objet de bien-être et donc, un enjeu essentiel de la pacification sociale (...ou pas).Ce droit à un logement décent connaît chez nous une consécration constitutionnelle, mais c'est un peu un tigre de papier qui aurait presque don de faire perdre de vue aux plus enthousiastes qu'il ne restera plus qu'à s'entendre sur un loyer "décent" à appliquer à ce logement "décent".
A l'heure actuelle, il est clair que l'état du marché locatif est tel que le loyer représente une charge trop importante dans le budget de bcp de ménages. Cette situation est récurrente à beaucoup d'endroits (je suis curieux de voir les chiffres européens...), surtout dans les grandes villes. On peut donc faire un constat d'échec du libéralisme pur du droit du bail.
Que pensez-vous de cette idée ?:
1) les personnes susceptibles d'être prises en considération sont celles qui sont dans les conditions d'admission des logements sociaux.
2) les logements privés loués devant faire l'objet d'une politique interventionniste seraient ceux dont la valeur locative (connue, je suppose, chez vous comme chez nous, par l'administration fiscale) est la plus basse en remontant jusqu'à totale prise en considération des personnes définies au point 1.
Ce système coexisterait, de fait, avec le logement social, comme chez nous...
3)Pour déterminer le loyer maximum à imposer, il faudrait scinder deux paramètres : la valeur vénale et le rendement annuel net (=rapport revenus/capital).
La valeur vénale serait établie sur base réelle (donc, entre autres, prise en compte des spécificités du quartier et de la valeur intrinsèque du bien...) (chez nous,ce chiffre est connu par le fisc).
Le rendement net (on pourrait éventuellement prévoir une majoration pour frais de gestion, d'entretien et "risque vide locatif") ferait quant à lui l'objet d'une fixation annuelle après débat politique (+ concertation avec associations).
A titre de point de comparaison, même si c'est pas exactement la même chose, on fait déjà cela chez nous en matière de crédit à la consommation, en fixant un taux annuel global maximum.
Croyez-vous qu'il ne serait pas souvent possible et opportun, pour ménager la chèvre et le choux, de
retenir un rendement net qui serait fixé à un taux acceptable au regard du rendement des capitaux mobiliers qui ne sont pas à risque ?
Cette idée engendre une galaxie de répliques dans mon esprit donc je préfère en rester là à ce sujet dans l'espoir de pouvoir vous lire...
Une deuxième idée, relative au logement social celle-là.
Le constat de départ est qu'il n'y a à priori que deux moyens d'intervenir pour l'Etat : 1) soit l'Etat encadre les acteurs privés (c'est la fixation plus ou moins souple des loyers, éventuellement accompagnées de mesures fiscales) 2) soit l'Etat se fait acteur économique et c'est le logement social.
Vu cet incontournable constat, l'Etat ne devrait-il pas bien plus se faire acteur économique ? (Cela évite la perversion du système d'allocation logement). Qu'il investisse aussi dans les autres couches du logement pour financer les coûts du logement social : y a du bénef à faire ! (Je suis curieux de connaître la santé financière des promotteurs qui bâtissent en France...)
Un coq à l'âne... J'ai aussi songé, comme vous, à un organisme centralisateur des offres de location, genre E-Bay. Cela ne me semble pas si utopiste que cela à l'heure de l'informatisation (nous communiquons bien ensemble :-) ).On y pense très sérieusement (en y associant les organisations représentatives des locataires/propriétaires). Chez vous comme chez nous je suppose, ça court-circuiterait le rôle des agents immobiliers. Ca pourrait être l'endroit pour proposer un bail-type.
Je reviens au coq...Pour finir, pour aujourd'hui, puisque j'ai cru comprendre que vous vous demandiez comment c'était organisé chez les nordiques, moi qui suis un peu au Nord, je m'essayerai à vous expliquer un peu notre logement social.
En très gros traits :
- réseau de sociétés immobilières de service publics réparties par communes (+- = municipalités);
- système de priorité dans l'attribution : principe chronologique, sauf exceptions (il existe des points de priorité pour les personnes logées dans un 1er temps dans un logement sous-adapté + prise en considération de l'urgence);
- revenus d'admission;
- détermination d'un loyer annuel de base du logement social correspondant à un rendement de 3 à 10% de sa valeur vénale actualisée;
- application d'un coefficient prenant en considération les revenus à ce loyer de base pour obtenir le loyer réel.
- révision annuelle du loyer sur base du coefficient des revenus de l'année de référence.
- en cas de dépassement des revenus d'admission ou de logement suradapté, obligation de payer l'équivalent d'un "surloyer" (en plus de la simple prise en compte de la variation du coefficient). A défaut, préavis de 6 mois.
Bref, grosso modo, les mêmes principes que chez vous mais plus rigoureusement appliqués si j'ai bien compris (surtout le "surloyer"). C'est une évidence d'éthique politique que cette règle doit être appliquée.
Dans l'espoir que mes longues considérations ne vous auront pas exténué et qu'elles engendreront un écho une fois(parce que là tout d'un coup je me sens seul devant mon écran...).
Rédigé par : lo | 23 décembre 2005 à 21:17
Merci pour cette *longue* contribution au débat. Je vais laisser à d'autres, plus experts que moi, le soin de vous répondre dans les détails. Juste quelques remarques d'ordre plus général :
* même dans un monde Rawlsien (où on redistribuerait autant qu'il est possible des riches vers les pauvres, jusqu'au sommet de la courbe de Laffer), il y aurait des inégalités ;
* même à un haut niveau de développement (comme en France), le niveau de vie des plus pauvres qui en résulterait serait jugé insuffisant par une large majorité de la population ;
* pour diverses raisons, c'est surtout le cas dans certaines dimensions : le logement sûrement, la santé---curieusement, moins l'éducation.
Que peut-on faire ? On est allé (par hypothèse) au bout de la logique de redistribution fondée sur l'imposition directe---disons l'impôt sur le revenu. Sous certaines hypothèses, Tony Atkinson (d'Oxford) et mon collègue Joe Stiglitz ont montré en 1976 qu'ajouter des impôts (ou subventions) indirects ciblés sur certains biens---une subvention au logement, par exemple---ne permet pas d'aller plus loin. On peut le démontrer assez simplement, voir par exemple
http://www.crest.fr/pageperso/laroque/simpler1.pdf
Le logement est taxé moins lourdement que l'alimentation. Mais on pourrait égaliser leur taux d'imposition, en modifiant le barême de l'impôt sur le revenu de manière à faire en sorte que chaque personne s'y retrouve. Supposons en plus que les préférences pour le logement vis-à-vis de l'alimentation sont les mêmes pour tout le monde : si on donnait à chaque personne un deux pièces identique et un panier d'alimentation identique, alors chacune serait prête à renoncer à la même quantité de nourriture pour avoir accès à la même amélioration du logement (ouf !), indépendamment de son offre de travail. Alors on montre facilement que personne ne modifierait son offre de travail, et que le gouvernement récolterait plus d'argent.
Si on suit cet argument, et si on espère que les recettes fiscales servent entre autres à améliorer le sort des pauvres, alors ceux-ci devraient militer pour l'abolition de l'aide au logement. Il y a en fait plusieurs contrarguments. Le premier est que si la famille Dupond a un logement correct, ses voisins les Dupont en bénéficient parce que les petits Dupond seront mieux élevés : il y a une externalité positive, et donc un motif légitime de subvention. Le second est paternaliste (en un sens neutre) : les parents Dupond préfèrent boire leur salaire au café plutôt que d'améliorer leur habitat, et leurs enfants en souffrent. Le troisième consiste à remettre en cause les hypothèses présentées dans le paragraphe précédent, mais cela m'entraînerait trop loin. A chacun de juger si cela justifie un programme de subvention au logement pour 40% des locataires, par exemple.
Rédigé par : Bernard Salanie | 31 décembre 2005 à 06:53
Bonjour,
Je suis content d'avoir pu constater que ma bouteille à la mer avait profité des courants favorables pour arriver jusqu'à vous : merci de votre réponse.
Celle-ci engendre dans mon esprit de nombreuses réflexions... En voici quelques-unes :
- Je suis d'accord avec vous sur ce qu'il serait vain d'espérer faire disparaître totalement les inégalités relatives au pouvoir d'achat des gens. C'est la conséquence incontournable d'un système qui a besoin de la meilleure production pour pouvoir le plus aisément consommer. La méritocratie et l'espoir de rendement des investissements sont en cet humain monde des moteurs essentiels du progrès...
-Si j'ai bien compris, l'idée centrale de Rawls était que même si une politique conduit à baisser radicalement le revenu moyen, elle doit être mise en oeuvre si le plus défavorisé y est mieux loti. Il me semble qu'il s'agit là d'une ligne de conduite essentielle (à fortiori dans un pays à haut niveau de développement) à toujours avoir à l'esprit (jusqu'à un certain point) parce qu'il y va de l'intérêt des plus pauvres mais aussi de l'intérêt de la société dans son ensemble, tant à court terme (Un arrêt de la Cour du Travail de Bruxelles rappellait que priver quelqu'un "en état de besoin" de l'aide sociale lui imposait de (sur)vivre par le biais du crime, du travail au noir ou de la mendicité)qu'à long terme (meilleur accès à l'éducation>>> facteur d'amélioration de la production). Encore faut-il, selon moi, que cette aide soit systématiquement subordonnée à la condition que le demandeur d'aide soit disposé à chercher du travail, sauf motif de santé ou d'équité (ex: charge d'enfants, études,...), comme c'est le cas en Belgique en matière d'aide sociale (+- = RMI).
- Si j'ai bien compris, l'idée de base de MM. Atkinson et Stiglitz est que la taxation sur le revenu est un instrument de prélèvement ou de redistribution suffisamment puissant qui permet d'éviter d'introduire des distorsions sur le prix des biens. Très humblement, je ne suis pas convaincu(peut-être par une vision trop simpliste)par cet enseignement : que ce soit par le biais de taxes directes ou indirectes (négatives), en augmentant le pouvoir d'achat des plus démunis on modifie les paramètres de la demande face à un bien de première nécessité(>>> donc, modification à la hausse du prix des biens les plus faibles): le problème dénoncé relatif au fait que l'allocation logement ne fait que faire monter les loyers (sans amélioration systématique correspondante du bâti) n'est à mes yeux donc pas réglé par le recours à la taxation directe...
- Je n'ai pas bien saisi la démonstration de votre avant-dernier paragraphe. En quoi le fait que l'augmentation du taux de taxation du logement génèrerait sur le revenu global imposable visé des recettes complémentaires s'oppose au maintien de l'allocation loyer (sorry pour le caractère indigeste de cette phrase)? Cette dernière n'empêche pas l'instauration dudit taux augmenté même si, dans certains cas, le serpent se mangerait la queue (l'allocation loyer servant en fin de compte pour partie aux ménages à payer l'augmentation de l'imposition que le propriétaire ne manquera pas de répercuter sur eux) (ce qui pourrait être neutralisé par des opérations comptables). Il suffit de songer aux 60% de locataires qui n'en bénéficient pas (ils seraient sans doute moins que 60% après l'instauration du nouveau taux)... Ceci dit, ça ne valide pas pour autant à mes yeux l'allocation loyer, vue isolément...
Nous ne sommes donc pas encore sortis de la trop chère auberge !
En bon novice du problème que je suis, je crois que je vais plancher sur un système couplant fixation des loyers et subventions (et/ou immunisations) parce que j'ai la faiblesse de croire à ce stade (ça peut changer) que c'est dans cette voie seule que se trouve la solution la plus équilibrée et pérenne.
En espérant que ce 2e long service (quand même un peu plus court que le 1er)ne vous aura pas achevé :).
A bientôt j'espère pour la suite du débat...
Rédigé par : lo | 02 janvier 2006 à 16:47
le sytème de logement social est vicié à la base: toute offre à prix "artificiellement" bas génère sa propre pénurie et une nécessité d'allouer la ressource par un processus politique générateur de dérives. Le chèque logement que vous écartez possède certes ses porpres inconvénients (quel dispositif redistributif n'en recèle pas ?), mais ils sont bien moindres que ceux du logement social, a commencer par l'absence de bureaucratie pour gérer le fatras actuel, et le caractère mécanique de la relation du chèque au revenu permet son attribution sur des règles claires à ceux qui en ont réellement besoin.
La source du problème réside dans le pourquoi du logement cher: l'urbanisme qui étrangle le foncier et qui pose une "prime de rareté" sur chaque logement.
L'institut Turgot ( www.turgot.org ) va publier très prochainement une étude sur le sujet. Nous y estimons (de façon très conservatrice) la prime de rareté (que nous pappelons "pénalité réglementaire") à 50.000 Euros par logement en 2005. Faites sauter ce bouchon et la détente sur les prix du logement réduira grandement le besoin d'intervention sociale. Le marché de l'occasion jouerait alors le rôle de logement social "privé" sans intervention, ou presque, de l'état. Nous proposerons des mesures simples qui nous permettraient d'arriver à un tel fonctionnement de marché dans les 5 prochaines années, le temps que le parc actuel rattrape son retard.
Rédigé par : vincent | 19 octobre 2006 à 01:59