Décidément, ce gouvernement a trouvé une forte réponse aux problèmes de l'heure. Après le prix des caddie-type, voici
l'indice de référence des loyers (IRL). Depuis fort longtemps, les loyers du secteur privé ne pouvaient
pas augmenter plus vite que l'indice du coût de la construction (ICC). L'ICC mesure (autant qu'il est possible) l'évolution du coût de
la construction de logements neufs (à qualité égale). Mais il a un défaut majeur :
il a augmenté "trop" rapidement
depuis quelques années. La notion de "trop" dépend bien sûr du point de vue. Ici, c'est clairement celui du locataire,
comme le dit M. Borloo. Mais ce qui est plus intéressant, c'est l'intention annoncée : il faut
trouver un indice "plus réaliste".
Supposons un moment que ce qualificatif ait un sens, ailleurs qu'en termes d'équilibre politique. Quel
peut il bien être ? Et d'ailleurs, pourquoi faut-il limiter les augmentations de loyers ? La réponse
est évidente : une fois dans les lieux, le locataire doit être protégé contre les pressions
du propriétaire. Cet argument est contestable. Faisons abstraction du cadre légal existant.
Le contrat (bail, en l'occurrence) signé par
les deux parties pourrait parfaitement stipuler une indexation du loyer sur n'importe quel indice publié
par une institution respectable. Ce serait une sorte de contrat complet, comme disent les théoriciens : tout
changement de l'environnement (par exemple des salaires, ou du prix du fioul) déclencherait,
à l'échéance annuelle ou même plus souvent, une modification automatique du loyer. Un tel contrat,
prévoirait aussi en grand détail les indemnités en cas de rupture du contrat (reprise de l'appartement,
départ du locataire, retards de paiement...).
Nous n'observons pas ce genre de contrat en pratique dans les relations entre particuliers, tout simplement
parce qu'il serait trop difficile de prendre en compte toutes les évolutions possibles de l'environnement.
Si la loi n'encadrait pas les modalités d'augmentation des loyers, alors les baux ne fixeraient
peut-être les loyers que pour un an, laissant l'augmentation à une négociation annuelle.
Celle-ci créerait le risque de ce que nous appelons un hold up : comme (même dans un marché très
liquide) il est coûteux pour le locataire de prendre ses cliques et ses claques pour s'installer ailleurs, il
doit être protégé. CQFD. Ou non ? Pourquoi les deux parties ne pourraient-elles pas fixer par avance des
limites au résultat de la négociation, en disant que le loyer ne peut pas augmenter plus vite qu'un indice
choisi d'un commun accord ? On me dira qu'il est plus simple de laisser la loi le faire à leur place. Mais
la loi ne s'adapte pas aussi facilement que le contrat aux cas individuels, par exemple aux augmentations de salaires prévisibles
(plus fortes pour les cadres débutants que pour les ouvriers vieillissants). Tout ceci reste un peu mystérieux---bien qu'on
puisse comme toujours invoquer l'argument paternaliste ("protéger les gens contre eux-même").
Et si vraiment il est souhaitable d'imposer un plafond uniforme, pourquoi celui-ci ? Un décret d'application nous dit que l'ICC ne
forme plus qu'un cinquième de l'IRL ; on lui a ajouté un cinquième de prix des travaux d'entretien
du logement et trois cinquièmes de l'indice des prix à la consommation, hors loyers (et tabac et alcool,
comme il s'entend toujours). Pourquoi ? Le premier ajout reste dans l'esprit de l'ICC ; le deuxième, massif, est
plus curieux. Supposons par exemple que tous les prix (hors loyers) augmentent de 2 pour cent par an. Si la productivité augmente dans
tous les secteurs de 2 pour cent par an (soyons optimiste), alors l'ICC et le coût d'entretien augmentent de 4 pour cent par an
s'ils ne mobilisent que du travail ; et l'IRL augmentera alors de 2,8 pour cent par an là où l'ICC aurait augmenté de 4 pour cent. Est-ce bien, est-ce mal ? Plutôt mal, à mon avis. Les loyers sont un prélèvement sur les revenus des locataires et constituent une part des revenus des propriétaires. Les revenus des locataires augmentent comme les salaires, 4% dans mon exemple ; et les propriétaires prennent du retard. C'est de la redistribution, sans doute, mais elle est bien opaque---et pour ce qui est de stimuler la construction de logements en France, antienne du ministre, ce n'est pas le moyen le plus direct...
L'autre inconvénient de ce changement, c'est que le nouvel indice prend moins bien en compte les évolutions du secteur économique pertinent. Il y a par exemple des signes clairs que les métiers du bâtiment attirent de moins en moins, ce qui doit logiquement conduire à une augmentation des salaires relatifs dans ce secteur. Dans ce cas, l'IRL peut prendre rapidement encore plus de retard sur les coûts de construction de logements que les 1,2 pour cent évoqués ci-dessus. Une brillante idée, vraiment.